湖南浏阳土改试点4年:宅基地可卖给外村人,城市人能与农民合作建房

  • 来源:搜土地网
  • 发布时间:2019-10-21 9:44:00
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浏阳在试点中对个人间的宅基地流转持默认态度。个人间的宅基地流转创造了流动性,不仅为进城农民提供了合法的变现方法,也为还在农房中居住的农户创造了融资途径。

2018年11月6日,湖南省副省长陈文浩率省直有关部门负责人到浏阳市,调研农村土地制度改革三项试点工作。(湖南省政府官网截图/图)

宅基地流转为还在农房中居住的农户创造了融资途径,截至目前,浏阳全市发放农房抵押贷款4.07万宗,总金额46.51亿元。

为了避免冲击城市房地产市场,浏阳已禁止城市和工业园区规划范围内的宅基地跨村流转,核心乡镇周边乡村的宅基地成为所剩不多的热点区块。

2019年9月20日,中农办和农业农村部印发了《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》,鼓励盘活利用闲置宅基地,但在宅基地转让问题上,仍强调需在本集体经济组织内部转让。

曾富堂是湖南省浏阳市大瑶镇国土所的工作人员,负责各村宅基地的审批和确权登记业务。

2015年浏阳推进宅基地改革试点以来,曾富堂的工作量明显增加,但进行宅基地审批的流程变得简便,他不必在系统中转呈县级规划、国土、财政等部门,在镇一级就可以完成审批。

试点4年后,浏阳的经验获得了法律的认可。2019年8月26日通过的土地管理法修正案明确规定,下放宅基地审批权,由乡镇人民政府进行审批。

浏阳当地干部感到欣慰的同时,也有些遗憾。因为此番修法未能在宅基地入市流转上实现突破,而浏阳的宅基地早已可以在全市农户中流转,此外,浏阳还开启了城市人下乡与农民合作建房的新模式,这在一定程度上规避了城市人不能下乡买房的难题。

由于部分试点经验尚未被写进土地新法,浏阳目前还在等待上级的过渡方案。

2019年9月27日,农业农村部部长韩长赋公开表示,下一步将按照审慎推进的原则,再选择一批县和市来作为深化宅基地改革的试点。

“吃螃蟹”的南山村

浏阳是中国的花炮之乡,全国70%的花炮原辅料在该市大瑶镇交易,全镇八成劳动人口都从事花炮相关产业。

曾应祥是大瑶镇南山村村民,他和妻子都在附近花炮厂打工。2019年9月24日,他们都在家,因为国庆节将临,花炮厂都被要求暂时停工。

2006年以前,曾应祥还不是南山村村民,他的原籍在相邻的杨花乡黄岗冲村,那里山高路远,离家最近的学校也在二十里之外。

迁出的机会出现在2006年,那一年,几乎整个杨花乡的人都听说一个消息:南山村正在向外村人出让宅基地。

彼时,南山村响应新农村建设号召,整理了一片废旧的宅基地用于建设集中居民点,取名芙蓉小区。由于本村村民对新建集中居住区兴致不高,时任村支书王在成拍板允许外村人到本村置地建房,其中有22宗宅基地被出让给了外村村民。外村村民的户籍可经本村集体成员同意后迁来南山村,但需声明不享受本村集体经济组织权益。

罗霄山脉贯穿全境的浏阳,不少山村居民都有外迁生活的需求,像南山村那样邻近集镇、交通便捷的村落成为他们移居的首选。

曾应祥当机立断买下了一块,举家移居。现在,他和妻子都能在家附近找到工作,孩子在南山村的小学念书,生活便捷了许多。

“当时来看地的人不少,但因为要马上拿出一笔钱来买地建房,能出手的人并不多。”曾应祥向南方周末记者回忆,宅基地的买主大部分都来自杨花乡的山村,新房两个月内就建好了,小区很快就热闹了起来。

按照村委会和外来村民签订的协议,他们每户要缴纳1万元宅基地使用费,如果能在三个月内按统一图纸建好,每户可获奖励2000元。

2007年,时任长沙市委书记梅克保在南山村调研时参观了芙蓉小区居民刘亚光家的小别墅,刘亚光也是个“外来户”。

陪同视察的王在成告诉南方周末记者,他向梅克保介绍了芙蓉小区住户大多是外村移民的情况,梅克保认为吸引外村移民建设新农村是好办法,尽管存在政策障碍无法确权,但能够解决移民的居住问题。

之后,王在成又多次组织浏阳市人大代表前往南山村参观调研,他本人也是浏阳市人大代表。

跨村流转“转正”

2015年,芙蓉小区迎来了“转正”的机会。当年2月,全国人大常委会授权国务院在33个试点县暂停实施土地管理法的5个条款。浏阳市位列宅基地改革试点名单之中,宅基地使用审批权得以下放至乡镇。

张斌是浏阳市自然资源局国土空间用途管制科副科长,他全程参与了近五年的试点工作,在他看来,成为试点县是“天上掉下来的指令”,浏阳当时并没有申报或争取。

允许宅基地“跨村流转”是试点的一大突破。

按照国务院下发的试点意见,宅基地转让本来仅限在本集体经济组织内部,但浏阳在试点方案中将宅基地流转对象放宽到本县县域范围内的农户,像曾应祥这样跨村建房的农户终于能够取得合法的不动产登记证了。

2016年,南山村光明正大地搞起了试点。南山村村民张贤告家住翻身屋场,这片散落着7处老宅的屋场被选中成为宅基地改革的试验田,用于建设面向全市农户出让的集中居住点新河小区。

要新建小区,首先得拆除旧房。7户老宅中3户合规的宅基地有偿退出,另外4户均属于建新未拆旧,因而被无偿拆除。

张贤告选择以置换找补差价的方式有偿退出:先退出老宅基地,领到了24.6万元房屋补偿款,继而又无偿在居住点中选择一块宅基地回迁

2016年底,南山村将新河小区26宗宅基地面向浏阳市的农户公开出让,由竞购人按抽签顺序选地。“当时来了三十多位竞购人,有人因抽签顺序靠后而没能选上。”曾富堂告诉南方周末记者。

由于有确权颁证的预期,新河小区宅基地的出让价格远高于芙蓉小区,每块地的地价从10.8万元至12.8万不等,加上1栋三层小楼的装修费,总共至少需要五六十万元。

除了缴纳一次性出让金,外来农户每年还需缴纳有偿使用费,按每年每平米7.5元计算,以新河小区155平方米的宅基地为例,一户外来居民每年需缴纳1162.5元。

“同样的钱也可以到城里买商品房,但自家建的房子更大更舒适。”一新河小区的年轻居民告诉南方周末记者,她家也是从杨花乡迁来,一些亲戚选择进城买房,而她则更习惯住在乡下。

新河小区内的园林景观和设施与城市小区无异,只有篮球场上曝晒的粮食提醒到访者所到之处是农村。

也担心冲击城市房地产市场

通过出让宅基地,南山村那次获得了三百余万元收入,足以覆盖平整土地和补偿被拆迁户的成本,剩余部分可供日后收储农户有偿退出的宅基地。

南方周末记者了解到,大瑶镇还有几个村庄也都想学南山村的模式,但都因为村民担心本村用地指标吃紧而不同意公开出让。大多数希望尝试公开出让宅基地的村庄也都是卡在了村民这一关。

此外,划定集中居住点还会面临拆迁、调节耕地指标等难题。

在国土部门和村集体看来,宅基地流转的理想模式是由农户将宅基地有偿退出给村集体,村集体统一收储后划定集中居住区公开出让。

但这一流程耗时长,议价空间小,更多农户希望能够像城里人买卖二手房一样流转宅基地。

事实上,农户间协议转让仍是宅基地跨村镇流转的主流。截至目前,浏阳全市共流转了一千余宗宅基地,绝大部分都是个人间达成的协议流转,不少是历史交易的合法化。

梁忠淼是大瑶镇崇文村村民,为了孩子上学方便,他从2015年起就开始寻找邻近学校的宅基地。

由于没有公开的交易平台,梁忠淼只能托熟人四处打探,三年过去也没能找到合适的标的。但在过去三年间,大瑶镇附近村庄宅基地均价已经从每平米七八百元涨到了两千元左右。

“地段好的宅基地是稀缺的,买主也多是买来自住,价格自然水涨船高。”曾富堂向南方周末记者分析,跨村流转也能确权颁证是宅基地价格上涨的重要原因。

浏阳在试点中对个人间的宅基地流转持默认态度。尽管试点办法规定宅基地使用权的流转应当进入交易中心公开进行,但对于农户间的单宗宅基地交易,只要购买方取得所在村组三分之二以上村民的同意,也可以办理不动产登记。

个人间的宅基地流转创造了流动性,不仅为进城农民提供了合法的变现方法,也为还在农房中居住的农户创造了融资途径。

北盛镇亚洲湖村村民胡长天常年在外承包工程,长期需要五十万左右的周转资金。确权登记后,胡长天用不动产证从浏阳农商银行获得了二十万元的抵押贷款。在此之前,胡长天主要依靠民间借贷来实现周转。

浏阳当地经商氛围浓厚,南部村镇中从事花炮贸易者尤众,信贷需求旺盛。张斌告诉南方周末记者,截至目前,浏阳全市发放农房抵押贷款4.07万宗,总金额46.51亿元。

但为了避免冲击城市房地产市场,浏阳已禁止城市和工业园区规划范围内的宅基地跨村流转,核心乡镇周边乡村的宅基地成为所剩不多的热点区块。

城里人尚不能到乡下买房

目前,浏阳的宅基地流转仅局限于全市的农民之间,城里人尚不能到乡下买房。

在起草试点方案时,浏阳曾提出了允许本乡走出去的成功人士返乡购置宅基地的想法。“初衷是希望乡贤返乡居住为家乡导入资源,助力乡村振兴。”张斌告诉南方周末记者,“但省里认为这种做法踩了红线,没有同意。”

退一步,浏阳提出了城乡合作建房的模式。

张坊镇上洪村村民王中蒸和长沙市民王中翼就合作建了三层楼房,按照约定,下面两层归王中蒸所有,第三层归王中翼所有。

浏阳市常务副市长吴敏2019年初接受中央电视台采访时表示:当地计划授予城市居民“使用权证”,设计时限是40到50年,以此解决城乡合作建房的产权问题。一位当地官员近期告诉南方周末记者,目前还不具备为城市居民颁发“使用权证”的条件。

尽管地方跃跃欲试,但“城里人下乡买房”的障碍是显而易见的。

一份由国家土地总督察办公室组织起草的《农村宅基地制度改革试点整装调研报告》就旗帜鲜明地表示:“我们认为,(宅基地流转)放宽到全县农户可以,因为都是农民身份;允许城市居民不行,因为容易导致逆城市化和农户变无业游民。”

2019年9月20日,中农办和农业农村部印发了《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》,明确鼓励盘活利用闲置宅基地,但在宅基地转让问题上,仍强调需在本集体经济组织内部转让。

南方周末记者 李玉楼

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